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退地、背叛、结盟,房企合作拿地暗战
发布日期:2021-09-11 10:49    点击次数:126

以利相交,利趋而往,利尽则散。

上半年,22个重点城市陆续完成首批集中供地,渴望拿地的房企抱团取暖,收获颇丰,合作拿地成为土地市场的最大景观。

昔日对手成生死队友,这些临时组建的团队,拿地后却状况频出,龃龉暗生。

北京、成都、重庆等土地市场上,出手阔绰的联合体们,不少已悄悄变换队形;卓越拿地第二天就陷入退地传闻;被合作伙伴放了鸽子的宋都,选择忍痛退地;很多单独拿地的房企,很快就引入了资金方。

这样的资金腾挪背后,是房企各自的利益考量,以及每家房企内部,老板和职业经理人的权衡博弈。

瞬息万变的土地战场,脆弱的利益联盟,各怀心事的队友,在抱团与背叛交替的暗战中,房企们都要解答,“生存还是毁灭”这个终极命题。

资金进退

首轮集中供地,堪称史诗级盛宴。据亿翰智库统计,22座城市总成交金额10552亿元,拿地企业超过400家。

在竞争激烈的热门城市,房企更倾向于合作拿地。北京、宁波、武汉、厦门等城市,合作拿地占比超过20%。

尤其是北京。据中原统计,有54家开发商参与北京土拍,其中37家为联合体。首批成交的30宗土地,有14宗为合作拿地。

大量的联合体,提高了房企拿地的成功率,但本轮供地之后,退地、退出的概率也增加了。

7月21日,宋都股份公告退地,市场消息显示,退地的主要原因是合作方“爽约”,在开发亏损和退地损失保证金之间,宋都选择了后者。

斥资百亿在北京拿下4宗地的卓越,第二天就陷入退地传闻,卓越很快否认了。 但据华尔街见闻了解,卓越这几块地的进展不是很顺利。

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强透露,“爽约”现象,在当下土地市场并不少见。房企合作拿地,协议可能是口头、非正式的,拿了地,发现实际价格超过预期,其中一方或几方就会要求退出。

“有的爽约可能是连环出现的,A放了B鸽子,B又放C鸽子”,如果拿地房企找不到新合作方,算不过账,就会出现退地。

有人退,就有人进。天眼查显示,不少项目背后股权已经出现较大变动,资金进退频繁。

在成都,新希望和美的13亿元拿下的龙泉驿大面108亩地块,新希望退出,引入德信联合开发;而德信和德商2亿拿下青白江二号宗地后,双双退出,将项目100%股权交给东原。

在重庆, 华宇、金科、新希望以6亿元拿下大渡口79.62亩地,溢价率71.2%,新希望默默退出,金科成为大股东;融创、弘阳、中梁8亿元拿下的巴南界石141亩地,溢价率11.7%,上个月又新增大唐合作开发。

在利润最薄、风险偏高的北京,拿地后引资更频繁。

在聚光灯锁定卓越的这段时间,北京市场的其他房企联合体,已经完成左右腾挪。

融创和石泰64亿拿下的石景山地块,股权穿透显示,目前已引入招商、城建联合开发,加上项目宣传时现身的陕建地产,已经聚集五家房企。

接近融创的人士对华尔街见闻表示,融创本轮拿地,很多项目后期都会引入合作方。融创董事长孙宏斌在股东大会也提到了这一点。

联合体要引资,独立拿地的房企,更火速招揽人入伙。

名不见经传的永利融,2.3亿拿下成都天府新区总部商务区10 亩地,股权穿透发现,目前已引入卓越联合开发。

一位投拓行业的资深人士透露,项目公司的股权变更相对滞后,房企间的新合作可能已经通过协议完成,未来几个月才会陆续浮出水面。

几乎可以预见,当这些合作拿地的项目宣布入市时,早已不是拿地时的联盟。

利益考量

无论是退地,引资、还是联合体变动,房企势力重组的过程,宛如一个自由市场,看似随机的组合、拆分背后,无不经历了诸多利益博弈。

对房企来说,拿地或退地的影响因素很多,但核心只有一个,利润、利益。拿地与否,进还是退,取决于房企对一座城市、一个项目的利润预期。

而合作拿地的复杂性在于,一块地,能不能赚钱,甚至要不要赚钱,每一家房企都有自己的考量。

一名行业资深人士表示,房企对利润的要求并不一致,有些房企不赚钱也可以拿,只要有现金流就行;有些房企可以接受微利,更多为政府代建;有些是为了战略布局一座城市,“比如卓越,花了100多亿,一定要进京。”

而有些房企则追求净利润率,比如,万科、中海、金地等稳健型房企,坚决不拿不赚钱的地。金地内部人士透露,这批他们拿的地,净利率大概在6%-15%之间。

一位百强房企的投拓人士说,每家房企的测算模型都不同,相同的土地成本下,也可能出现这家盈利,那家亏损的情况。

合作拿地,等于让不同的房企,不同的算法碰撞在一起。当双方或几方能达成一致,并且之后守约,那么合作就会愉快。

但艾振强指出,从拿地到开发,中间有很多变量,任何一个环节的变化,都会产生截然不同的结果。

“比如民企与央企合作拿地,央企内部对利润率有一定要求,拿地后发现超出标准,要求退出。民企的融资成本很高,原本赚钱的地,瞬间就变成亏损了,测算下来,可能还不如直接退地。”

又比如,“项目测算时是盈利的,但拿地之后,调控升级了,融资成本变了,房企也会赚不到钱。”

不仅房企与房企间易生龃龉,房企内部,职业经理人与老板也各怀心思。

上述人士表示,一些职业经理人为了追求销售业绩,不太在乎利润率,加上老板授权比较大,给多少钱,就敢拿多少地。但后续再测算,发现根本没有利润,老板无法接受,要求给出解决办法,从而产生很多矛盾。

艾振强也认为,区域总裁对拿地也有天然的冲动,有些区域不拿地,就面临解散,为了保住团队,“不排除出现忽悠集团和老板的现象。”

而且在招拍挂现场,经理人很容易冲动拿地,尤其是有拿地压力时。

淘汰赛开始

3年前,当万科喊出“活下去”时,还有不少开发商懵懵懂懂,今时今日,“活下去”已成了房地产真实、残酷的存在。

土地市场的暗流涌动,退出或勾连,背叛或结盟,并不新鲜,实乃因拿地关乎存亡与发展,尤其是当下,拿错地对房企是致命的。

蓝光陷入流动性危机,很大一部分原因是高价拿地造成的;泰禾的跌落,也始于一批高价地,以及后来的限价、限售等调控重击,最终资金链断裂。

房企现在面临的,不是多拿或少拿一块地,而是个体命运已经走到分岔路口,是生存还是毁灭的问题。

滨江董事长戚金兴说,滨江本轮在杭州拿的地,努力才能做到1%-2%的净利润水平。滨江何许人也?杭州地产一哥,人均效能1个亿。

一位北京行业资深人士透露,北京首批集中出让的土地,其实都不赚钱。在某龙头房企的极限测算模型下,即最快开发、最快销售,并基于所有购房者全款、一次售罄的前提下,北京的这些项目,至少要亏损3个点,大部分将亏损10个点。

但即使如此,杭州和北京,依然是本轮集中供地开发商趋之若鹜的城市。

“不拿地肯定要死,拿了也可能要死,行业的淘汰赛已经开始了”,北京一位龙头开发商说。

从事前融业务的西政资本,对行业生态的变化更为敏感。“从我们自己的客户来看,稳健实力型房企正在加大开拓的步伐,中小房企整体拿地面积大幅下挫,很多房企选择深耕大本营或相对稳定的城市,但更多只能静观市场变化。”

一叶知秋,房企已经迎来了命运分野。

高杠杆房企为了现金流,为了保住团队,亏损状态下也要持续拿地,他们面临的是生存问题。

但这种自我消耗式的发展,很难持续。“如果我们测算项目是亏的,前融资金肯定不会考虑进入”,西政资本指出,在限价、限购等调控政策下,房企高价拿地,后续资金又跟不上,会形成恶性循环。

对于稳健型的房企来说,拿地解决的是发展问题,甚至弯道超车,他们对利润率的要求更高,追求高质量、可持续的发展模式。

据平安证券统计,上半年集中供地中,国企拿地相当积极,拿地销售金额比、拿地销售面积比,均比民企高出20.5%、50.2%;绿档房企的拿地强度,也明显高于其他房企。

而很多房企,已经没有出现在拿地排行榜中,比如恒大、富力、世茂、奥园以及已经暴雷的华夏幸福、蓝光、泰禾。

房地产这条逐渐收窄的赛道,注定要淘汰一批选手。

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