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深圳22宗土地中止出让,开发商不玩了?
发布日期:2021-09-11 09:48    点击次数:90

出乎意料,深圳历史上规模最大的一次集中供地,在出让前三天突然被叫停。

在深圳刚刚公布了深房理、经营贷相关调查的同时,有关方面似乎不想让“史诗级”土拍再影响当前深圳楼市的调控氛围。

在“房住不炒”、持续收紧的房地产调控下,深圳“房价永不跌”的神话,正在破灭。开发商们对未来的预期,也变得模糊了。出于对风险的考量,暂时不在深圳拿地,不失为一种理性的选择。

更深层的原因是,本次土拍的规则严苛,开发商“认购”不足。各方玩了十多年的土地出让游戏规则,已不适应行业的发展,也到了要调整的时候;未来如何分配商品房、保障房的土地和建设,需要重新厘定。

400亿拍地被叫停

8月6日,深圳公共资源交易中心突然公告,中止出让原本将于8月9日开拍的22宗土地。

如果没有被叫停,深圳的第二次集中供地,可能是一场“史诗级”土拍。

公告显示,本次供地数量达到22宗,总土地面积达到83.38公顷,总起始价约422亿元。土地数量和起拍总价,都达到5月首批集中供地的4倍。

无论是本次土地集中出让的规模,还是临时叫停的动作,在深圳都并不常见。其中止原因,引发了多方猜测。

有一部分业内人士表示,中止的原因可能是担心市场太热。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,深圳第一轮供地溢价率高达45%,楼面价最高达7万元/平,没有实现稳地价、稳房价、稳预期等目标。 

但多位房企内部人士透露,更多的可能是,本轮土地出让条件太苛刻,开发商报名积极性不高。

据市场消息,本次报名的企业多为国资背景房企,民企兴趣寥寥,一些深圳土地市场的“忠实粉丝”,这次都没有出现。

仅看这22宗地的分布,均为市场热度较高的区域。但从实际出让条件来看,除了两块“单限双竞”的自持市场租赁住房用地,其余地块在“双限双竞”要求之下,需要竞配相当比例的无偿移交人才住房或出售型人才安居房,条件苛刻。

而且,7月16日,深圳交易集团发布新公告,又对其中9块宅地出让条件再次加码。

龙岗1宗地块的安居房起始面积从2.9万平增加至5.2万平;宝安、龙岗、龙华、光明等6宗宅地,将“自持期间限整体转让”修改为“全年期自持租赁住房”,要求自持期间不得转让及拆分抵押租赁住房。

加上原本就有2宗地要求全年期自持,本次出让的22宗地中,有8宗宅地至少包含一部分“只租不售”面积。

而在此前,深圳的“自租不售”地块,基本由人才安居集团包揽,原本就不是房企的意向标的。

一家在深圳首轮集中供地中收获颇丰的房企投拓人士表示,首轮集中供地已经投出去了大量资金,公司接下来重点就是把拿下的地块做好,没有太多资源投入到第二轮拍地当中。

另一家重仓深圳的房企人士则称,首轮拍地中公司有所收获,不过目前的战略重心是城市更新。

也有业内人士分析,很多房企目前考虑的是资金周转问题,在利润空间被压缩的情况下,通过高周转,提高IRR的水准,改善财务状况。

而相比其他城市是建筑物到了正负零层以后就可以预售,深圳的预售条件比较苛刻,高层住宅在主体结构完成2/3之后才能申请预售,这使得在深圳拿地的销售回款周期较长。

“尤其是在拿地销售比限制40%的情况下,即便深圳第二、三批的地块毛利率可能会比第一轮有所回升,但回款周期长,就意味着今年其他城市拿地就要被迫收缩,毕竟其他城市赶赶周期说不定年内就能预售”,前述业内人士认为,如果不是对深圳这个城市有战略性需求,房企再在深圳拿地的意愿并不高。

利益同盟的打破

其实也不能怪开发商不去报名,不赚钱甚至亏钱的生意,谁敢做呢,尤其是在房地产这么困难的情况下。

一名深圳开发商说,政府和企业的默契、双赢局面被打破了。在土地出让的游戏中,企业是很被动的,接下来就看政府怎么做。

过去多年,作为地方财政的主要来源,土地出让金要靠开发商来贡献,地方和房企往往结成了同盟,共同推进土地出让的顺利进行,政府得到了土地出让金,开发商拿了地,去盖房、卖钱,然后再买地,皆大欢喜。

这一切,都是要在开发商有利可图的前提下才能运转的,然而在如今的“房住不炒”调控逻辑下,各地政府都有抑制房价上涨的压力,新房普遍限价,如果地价成本一直升高,开发商的利润空间就很小,甚至没有了。

在深圳,尽管这两年地价还在涨,但最高备案均价就没有超过13.1万元/平的,这还是去年的润玺的售价。泰禾在2015年底拿下的尖岗山地王,地价8万元/平,黄老板想卖20万以上,但政府肯定是不会批的。

限价没有提高,企业拍地时又被要求竞配建各种公共性建筑,比如这批土地很多要求配建租赁房,还有一些要求全自持,这对开发商来说是不能承受之重。大家自然就不愿、不敢拿了。

一家过去几年重仓深圳的开发商告诉华尔街见闻,公司过去几年持续在深圳拿地,一般会在一个区域临近片区拿多块地,这样可以平摊成本,如果仅是去年拿那块地的价格,很可能会亏损。

过去几年,深圳土地出让的规则一直在调整,越来越严苛。从限地价到限地价、房价,以及学北京的“双限双竞”,再到最新加上全自持,开发商没法玩了。

“我们现在是两头承压,真实地价降不下来,房价也上不去,这中间很难有利润了,”前述房企人士说。

这名人士认为,政府应该调整土地出让规则,以使得双赢甚至多赢的局面能够维持。比如对豪宅部分的限价应该放开,然后通过更高的税收来平衡。

深圳业内人士人指出,这次土地中止出让,实际上是公共责任和市场化矛盾激化的体现。政府想提供更多的租赁房,一味地把它推向市场,希望开发商来承担;但开发商想要利润,只想做商品房部分,却还是被限了价。

以前双方还可以通过一定的利润空间达成平衡,但现在,开发商面临“三道红线”的压力,无法再用杠杆撬动规模,平滑利润了。

国泰君安则认为,房地产行业的利润分配链条在重构,从政府、房企、金融机构共同分割的利润,变为更多偏向政府。由于地价的大幅上行,和被定价的新房价格,使得房企的利润率从早期的10%下降至当前约3%,同时,限制金融机构给房企贷款,也使得金融机构参与房地产的环节减少。

自2004年的土地招拍挂以来,土地市场似乎还从未遇到当前的困境:像深圳这样土地稀缺的一线城市,拍地竟乏人问津。

接近国土部门的人士表示,这波土地出让将会延期,待研究调整后再推入市场,“最终,政府依然会卖地的,不然供应就更少了”。

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