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多家房企抛增持计划,央企保利也出手了
发布日期:2021-09-11 10:11    点击次数:73

作为央企的保利发展,很少在资本市场抛出增持计划。

但在这个特殊的节点——房地产连遭调控、地产股跌跌不休、董事长刚刚换人的时刻,保利出手了。

8月4日晚间,保利抛出两份公告,公司实控人和管理层已增持公司股份,且之后还将增持。随后两日里,保利股价累计上涨了5.39%,也带着整个板块缓住跌势。

有投资者回忆,上一次保利发展的实际控制人、高管团队增持还是在6年前。虽然出手的手笔并不算大,但此后增持之后股价都逐渐修复。

因此,不少投资者认为,保利发展此时的增持计划具有明显的信号意义。

但也有分析人士指出,在目前持续政策压力下,市场情绪的回暖很难一蹴而就,整个行业想要稳住还有待继续出清。

央企保利出手

根据公告,保利集团拟在未来6个月内,增持不超过公司总股本2%的股份,并已于公告当日完成首次增持50万股。同时,包括董事长刘平及全体高级管理人员,也将在未来6个月内增持公司的股份,合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元,增持价格不超过15.06元/股。

当下的保利发展处于估值的低点。即便是在增持计划抛出后,股价已连续上涨了两日,保利发展仍处于破净状态,PB为0.79,PE为4.4。

在今年4月的股东大会上,就有投资者问起管理层,“保利发展股价跌破净资产了,管理层有没有增持的想法?”刘平当时的回应是,公司目前暂未制定回购计划,若有相关计划将及时公告。

彼时保利发展也公告了一份《2021-2023年股东回报规划》,其中表示,公司股价持续低于每股净资产时,公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施,积极稳定公司股价。

当时保利发展的股价才跌破净值不久,随后的四个月时间里,保利发展股价从14元/股一路跌至近期最低9.76元/股。

这样的下跌幅度让管理层也看不下去了。

知情人士透露,保利发展股价受板块估值拖累年内已下跌36.85%,与其央企地产龙头地位显著不符,公司管理层也多次表示公司价值被严重低估。于是就有了当下这份管理层集体增持计划。

历史上,保利增持有三次,最近一次是2015年。在从2015年8月起的半年时间里,保利集团累计增持了保利发展股份124万股,占当时公司总股本的0.0115%。

再往前追溯,则是2014年、2008年。有投资者回溯了此前每一次增持的情形,每次都是估值处于谷底,虽然实际控制人、高管团队最后增持的比例与其他公司相比都不算高,但之后股价情绪得到修复。

业内人士分析,从过去几次增持的情况看,保利集团虽然很少真的增持到2%的上限,与其他民营房企动辄几亿、几十亿的回购、增持相比显得“寒酸”,但其作为央企,只有确实认为股价被低估的时候,才会有这种增持的动作,信号意义很强。

值得一提的是,本次保利发展董事长及全体高级管理人员的增持,是刘平就任董事长后的首个动作。

接近刘平的人士表示,加入保利发展23年,刘平是保利发展快速成长的推动者之一。比如说,他撰写了保利发展首个十年发展纲要,推动公司完成全国化布局。在总经理任上,保利发展完成了从2000亿元到5000亿元规模跨越,落地“一主两翼”战略规划,初步构建了一个充满活力的不动产生态发展平台。

“这次增持,既展现了管理层对公司长期价值的认可,也是对股价显著低估的有利回击”,前述接近刘平的人士称,增持的动作,也不难感受到在新的岗位上,刘平继续做大做强保利的雄心。

前述人士表示,刘平此次增持不少于300万元,上限500万元,远超其一年税后收入所得。根据年报数据,刘平截至2020年底持有保利发展股份超过729.70万股。在2015年从区域回到总部后,刘平持有的保利发展股份从645万股左右一路增加,只增未减。

中信证券也在研报中指出,公司实际控制人和高管团队发布增持计划,类似的增持曾经在2008、2014、2015年出现,往往在暗示公司股价在中周期来看已经严重偏离公司实际价值。公司经营稳健,业绩可期,股息率对于长期投资者的吸引力在增强。

仍待行业出清

保利发展的增持计划并非个例,今年以来板块的持续下跌,让很多房企高管都坐不住了。在保利之前,另一家央企中海地产大股东也有增持计划。

民营房企更是主力军。华尔街见闻不完全统计,包括融创中国、碧桂园等房企在内,已有超过20家房企发布了股份回购计划。

出手阔绰的房企耗资过亿。自今年1月以来,融创董事会主席孙宏斌对自家股票进行了3次增持动作,合计耗资1.82亿港元。此外,融创中国也进行了股票回购,光是在7月20日至27日的一周时间里,就进行了4次回购,合计回购1340万股,总斥资3.03亿港元。

碧桂园执行董事兼联席主席杨惠妍的增持动作更是惊人。从3月底至今,杨惠妍增持碧桂园股份大约3.08亿股,耗资约30亿港元。

此外,一些企业虽然回购金额不大,但也有相应的举动,以图提振士气。

但这些举措并未让整个板块跌势止住。今年以来房地产(中信一级)指数已经下跌了18.05%,其中超过一半的跌幅发生在近20个交易日里,板块处于加速下跌的状态当中。

甚至在上周一,地产的下跌蔓延至更广泛的“大地产产业链”上,过去两年资本眼里炙手可热的物业股,也在一日内跌去了千亿市值。

地产板块的投资者和机构们纷纷离场。他们看到的是房企正在不断地暴雷,从华夏幸福到泰禾,再到最近的蓝光发展、协信等等,整个行业正在不断出清。

而像恒大等过去草莽增长的房企,也受制于“”三道红线,利空不断,以至于整个行业都出现了信心危机。

中信证券分析师陈聪认为,房地产行业正在告别高杠杆时代,不动产资产增值势头受阻。历史上资产质量不佳,负债结构不清的企业面临越来越大的压力,不过信用问题可以通过个别企业债务重组,加上更多企业处置资产来逐渐澄清。

具体来说,则是复杂的表外负债尽可能表内化,和“大而不倒”的恶性膨胀业务模型彻底退场。

这仍然有待整个行业的继续出清。

而对于房地产行业的未来,地产股的估值体系也应该发生改变。正如万科董事会主席郁亮所指出的,过往的土储估值等模式,已不适合当下的房地产。

接近保利发展的人士表示,在这个转型时期,需要重新认识不动产的平台价值。其作为人类生产生活的物理空间载体,具有强大的场景和入口功能,可以实现丰富的产业嫁接,是目前可见继互联网之后,另一个具备平台链接属性的行业。

保利发展的目标,就是在未来成为一家多元化的综合控股集团,会在选定的赛道上,培育出更多的行业标杆和上市企业。通过强化平台思维,保利这样的房企也将向“产业组织与整合服务商”的角色蜕变。

这也是众多房企转型发展的主要方向,最近的市场上已经出现了积极的信号。比如说万物云就是万科物业不断升级的产物,从社区服务到城市服务,其目标就是摆脱传统物业的形态,变为空间科技服务、产业互联网公司。

陈聪指出,相比周期性因素,房企要适应不动产价格平稳的时代,锻炼运营和服务能力。

有分析人士认为,当下市场对房地产行业的担心过度了,整个行业在分化,集中度加速提升,体系化能力成为核心竞争力。优质公司也将赢得行业转型发展的先机。

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